Städte unter Stress: Bauen und Investieren in einem sich erwärmenden Klima

Mertens: Ich bin 2015 zu PIMCO Prime Real Estate gekommen, nachdem ich im Immobilienbereich bei Allianz Investment Management gearbeitet habe. Vor zwei Jahrzehnten war das Klima kein Thema. Das änderte sich zuerst 2018, als wir begannen, unser Nachhaltigkeitsrahmenwerk zu entwickeln, als Reaktion auf das Allianz-Mandat zur Dekarbonisierung ihres Immobilienportfolios, und zweitens 2020 mit der Einführung von ACCRiS, dem Klima- und Naturkatastrophen-Screening-Tool von Allianz für Risiken wie Überschwemmungen, Wind und Hitze.

Die alte Denkweise war: „Wenn es versichert ist, ist es sicher.“ Aber Immobilien sind langfristig und ortsgebunden, während Versicherungen jährlich erneuert werden. Wir planen jetzt für häufigere, intensivere Ereignisse über längere Zeiträume — besonders starken Regen — bei denen modellierte „Rückkehrperioden“ oft unterschätzen, was wir sehen.

Mertens: Wir prüfen jedes Gebäude mit zwei Tools — ACCRiS und Jupiter Intelligence — um zu sehen, wie es heute und unter zukünftigen Szenarien von Klimarisiken betroffen sein könnte. Wir screenen auf Überschwemmungen (durch Regen, Flüsse und die Küste), Hagel, Wind, Hitze und Kälte. Vor jedem Upgrade-Programm erzielen die meisten Vermögenswerte niedrige bis mittlere Werte bei der Hitzebeständigkeit; wir würden dann darauf abzielen, dass jede Investition den Komfort erhöht und die Energiekosten senkt. Modelle weisen manchmal auf ein großes „Kälterisiko“ hin, aber in der Realität halten unsere Heizsysteme das in Schach. Überschwemmungen sind nach wie vor die Hauptquelle für physische Schäden.

Mertens: Wir beginnen damit, die Nachfrage zu senken, bevor wir mehr Maschinen hinzufügen. Zuerst versuchen wir, Wärme durch externe Beschattung, bessere Verglasung und eine engere, besser isolierte Gebäudehülle fernzuhalten. Als nächstes bewegen wir die Luft intelligent durch das Gebäude mit optimierter Belüftung. Dann muss jede Kühlung effizient sein und mit gut abgedichteten Fenstern und Türen, die Verluste verhindern. Schließlich können wir ein intelligentes Gebäudemanagementsystem betreiben, das auf Echtzeit-Wetter und Innenluftqualität reagiert, um Temperaturschwankungen und Spitzenlasten zu glätten.

Sobald diese Grundlagen vorhanden sind, können wir größere Upgrades in Betracht ziehen. Die Begrünung der Außenbereiche mit mehr Bäumen, Pergolen und schattigen Sitzgelegenheiten kann das Mikroklima kühlen und das Mietererlebnis verbessern.

Mertens: Eines unserer Objekte in Mailand, Corso Italia 23, ist ein gutes Beispiel. Vor einigen Jahren bestand es hauptsächlich aus Asphalt und harten Oberflächen, weil sie „praktisch“ waren. Wir haben die harte Oberfläche durch Bäume und Pflanzen ersetzt und Autohöfe in grüne Höfe verwandelt. Das Ergebnis: weniger reflektierte Wärme an der Fassade, kühlere Bedingungen auf Bodenhöhe und besserer Benutzerkomfort. Es sieht besser aus, fühlt sich besser an und verbessert das Mikroklima messbar.

Mertens: Wir verfolgen die Zähler und die Menschen. Beim Komfort beobachten wir, ob die Innentemperaturen tagsüber innerhalb unseres Zielbereichs bleiben und ob der Komfortwert in Richtung „neutral“ tendiert. Beim Energieverbrauch verfolgen wir die Kühlkilowattstunden pro Quadratmeter und normalisieren sie nach Kühlgradtagen, damit eine milde Woche keinen falschen Erfolg vortäuscht. Während Hitzewellen beobachten wir die Spitzenlast — Erfolg ist eine flachere, niedrigere Kurve, keine scharfen Spitzen.

Auf der menschlichen Seite sagen uns weniger hitzebedingte Serviceanrufe, höhere Mieterzufriedenheit (NPS) und stabile Belegung und Erneuerungen, dass die Upgrades funktionieren. Wenn Spitzen abgeflacht werden, der normalisierte Kühlverbrauch sinkt und Beschwerden zurückgehen, wissen wir, dass wir etwas bewegt haben.

Mertens: Wir beobachten den Trend, aber in unseren städtischen Standorten haben wir bisher keine akuten Portfolioauswirkungen gesehen. Wenn wir dies tun, werden wir sie durch Renovierungen oder vollständige Neubauten angehen, bei denen wir ordnungsgemäß untersuchen und die Ursache beheben können.

Mertens: Ja. Es gibt Teile der Welt, in denen Versicherungsschutz für Wohnimmobilien knapp oder unerschwinglich geworden ist, zum Beispiel in Florida. Im Wesentlichen, wenn Sie es nicht versichern können, sollten Sie es nicht besitzen.

Mertens: Wir sind dabei, ein System modularer Wärmeaustauschplatten zu testen, die in Tiefgaragen installiert werden. Im Sommer ziehen die Platten Wärme aus dem Gebäude in den Boden; im Winter ziehen sie sanfte Wärme zurück, um das Gebäude zu erwärmen. Die Nutzung des stabilen Unterbodens als Wärmequelle und -senke reduziert den Energieverbrauch und verringert den Bedarf an fossilen Brennstoffen. Es ist noch früh im Pilotprojekt, aber der Ansatz ist vielversprechend.

Mertens: Es ist eine gemeinsame Aufgabe. Eigentümer müssen ihre Vermögenswerte reparieren, aber Städte müssen das Stadtbild gestalten, um für Bewohner attraktiv zu bleiben — Bäume, Schatten, Wasser und Oberflächenmaterialien. Die besten Ergebnisse erzielen sich, wenn Gemeinden klare Standards setzen und mit Eigentümern durch Genehmigungen zusammenarbeiten. Koordination schlägt einmalige Lösungen. Wenn ich ein Beispiel für eine Stadt nennen müsste, die es richtig macht, bin ich immer beeindruckt von dem, was ich in Paris sehe. Ihre Ressourcen, Planung und Zusammenarbeit mit Eigentümern sind beeindruckend. Ein weiteres Beispiel ist Barcelona, wo die Stadt mit Gebäudeeigentümern zusammenarbeitet, um „Klimaschutzräume“ einzuführen — öffentliche Räume innerhalb von Gebäuden oder Höfen, die Menschen Schutz vor extremen Temperaturen bieten.

Mertens: Überschwemmungen und starker Regen bleiben die größte Quelle potenzieller physischer Schäden. Historische Überschwemmungskarten sind kein zuverlässiger Leitfaden mehr, daher planen wir für Extreme — denken Sie an die 300–400 L/m² Wolkenbrüche, die in dicht besiedelten Gebieten wie Valencia zu sehen sind: etwa zwei Badewannen Wasser pro Quadratmeter über acht Stunden. Wenn das München treffen würde, gäbe es Chaos.

Extreme Hitze ist anders, da sie selten Gebäude beschädigt, aber gesundheitliche Auswirkungen haben kann. Aus kommerzieller Sicht kann sie den Mietkomfort reduzieren und die Betriebskosten erhöhen. Deshalb verwaltet unser Ansatz zur Gebäudewiderstandsfähigkeit beide Arten von Ereignissen: Wir berücksichtigen außergewöhnliche Regenereignisse mit verbessertem Abfluss, Rückflussverhinderung und Platzierung kritischer Ausrüstung, und wir reduzieren Hitzestress durch Verbesserungen der Gebäudehülle, Beschattung, intelligente Steuerungen und grünere Höfe, sodass innerhalb der Gebäude, die wir verwalten, das Wohlbefinden der Benutzer gewährleistet ist. Überschwemmungen setzen die Basis für das Risiko; Hitze bestimmt den Ton für die tägliche Leistung.